Atuação
Defesa de Síndicos e Gestores Condominiais
Síndicos e administradoras questionados por contas, contratações, obras ou condutas de gestão.
Advogado especialista em Direito Corporativo e Compliance. OAB/SP 553.903.
O síndico responde por decisões que afetam dezenas ou centenas de pessoas, com recursos que não são seus. Uma obra questionada, contas contestadas em assembleia ou uma ação de condômino podem transformar a gestão em um problema pessoal.
Com orientação adequada, decisões bem documentadas e prestação de contas organizada, o síndico reduz o risco de responsabilização e conduz a gestão com segurança.
O síndico, morador ou profissional, administra recursos coletivos e responde por isso. Questionamentos sobre contas, contratações, obras, multas aplicadas e acidentes em áreas comuns podem levar a pedidos de destituição, ações de prestação de contas e ações de responsabilidade.
A defesa começa antes do conflito: decisões bem documentadas e aprovadas pela instância correta são a principal proteção do gestor.
Você se reconhece?
Quando o problema costuma surgir
- A assembleia questiona as contas ou a gestão
- Condôminos propõem ação de prestação de contas
- Há acusação de irregularidade em contratação ou obra
- É convocada assembleia para destituição
- Ocorre um acidente em área comum
O que fazer agora
Respostas diretas
O síndico responde com o próprio patrimônio?
Pode responder por atos praticados com excesso de poderes, culpa ou dolo. Decisões tomadas dentro da convenção, aprovadas em assembleia quando necessário e bem documentadas reduzem esse risco.
Condôminos questionam as contas. O que fazer?
Organizar a documentação de receitas e despesas e responder formalmente. O síndico deve prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas (art. 1.348, VIII, do Código Civil).
Há um pedido de destituição. E agora?
A destituição exige assembleia especialmente convocada e voto da maioria absoluta de seus membros (art. 1.349 do Código Civil). A defesa começa pela verificação da convocação, do quórum e dos fundamentos apresentados.
Como decidir com segurança?
Respeitando a convenção e o regimento interno, levando à assembleia o que exige aprovação e registrando orçamentos, pareceres e atas bem redigidas.
O que está em jogo
Questões jurídicas envolvidas
Deveres do síndico (art. 1.348 do Código Civil)
Limites de atuação sem aprovação da assembleia
Responsabilidade pessoal do síndico e responsabilidade do condomínio
Destituição (art. 1.349 do Código Civil)
Acusações de natureza criminal
Quem costuma ser afetado. Síndicos moradores e profissionais, subsíndicos, conselheiros, administradoras de condomínios e diretorias de associações de moradores.
Atenção
Erros que mais comprometem o resultado
Executar obras ou despesas extraordinárias sem aprovação da assembleia
Prestar contas sem documentos que comprovem cada despesa
Ignorar notificações e questionamentos formais de condôminos
Assinar contratos longos sem previsão de rescisão
Conduzir assembleia sem respeitar convocação e quórum
Movimentar recursos do condomínio em contas não exclusivas
Por que a análise é integrada
Leitura jurídica e financeira na mesma análise
Questões empresariais dependem, ao mesmo tempo, do Direito e dos números. A formação do Dr. Sidney Gomes, que reúne Direito, Ciências Contábeis e Ciências Econômicas, permite que a estratégia jurídica considere, desde o início, os reflexos financeiros e econômicos de cada decisão.
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Medidas que podem ser adotadas
Preventivas
Orientação sobre limites de atuação e documentação das decisões
Em assembleia
Preparação da apresentação de contas e da defesa
Judiciais
Defesa em ações de prestação de contas, de responsabilidade e criminais
A escolha da medida depende dos fatos e dos documentos de cada caso, e é feita com o cliente após a análise inicial.
Para a primeira conversa
Documentos que ajudam na análise inicial
- Convenção e regimento interno
- Atas de assembleias
- Contas aprovadas e balancetes
- Contratos firmados na gestão
- Comunicações com condôminos
- Não tem tudo? A conversa pode começar com o que estiver disponível
Ecossistema de competências
Onde esta atuação se conecta
Os serviços que resolvem o problema e os setores em que ele costuma aparecer.
Dúvidas
Perguntas frequentes
O síndico pode ser destituído?
Sim. O art. 1.349 do Código Civil permite a destituição pela assembleia, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, quando o síndico pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente o condomínio.
O síndico responde pessoalmente por dívidas do condomínio?
Em regra, não. As obrigações assumidas em nome do condomínio são do condomínio. A responsabilidade pessoal surge quando o síndico age com excesso de poderes, em violação à lei ou à convenção, ou causa dano por culpa ou dolo.
Próximo passo
Fale com um advogado
Descreva a situação, o contexto em que ela surgiu e os documentos disponíveis. Antes de qualquer análise, verificamos se o tema está dentro da nossa atuação e se não há conflito de interesses.